태국 콘도 재계약할 때 확인할 것｜월세·보증금·연장기간

지금 사는 콘도가 마음에 들어 계속 살기로 했더라도, 재계약 조건까지 정해진 것은 아닙니다. 집주인이 “다음에도 계속 살 건가요?”라고 물었을 때 새 월세가 얼마인지, 기존 보증금을 그대로 인정하는지, 앞으로 몇 개월을 약속하는지부터 확인해야 합니다.

태국 콘도 재계약에서는 새 기간·월세·기존 보증금의 처리·변경되는 조건을 함께 합의해야 합니다. 같은 집에 계속 산다는 것과 기존 계약이 같은 내용으로 연장된다는 것은 별개의 문제입니다. 이 글은 이미 콘도에 거주하는 세입자가 계약 만료를 앞두고 연장 여부를 결정하는 데 필요한 내용을 정리했습니다.

계속 살기로 답하기 전에, 계약서에서 두 날짜를 찾으세요

먼저 현재 계약의 종료일과 갱신 또는 퇴거 의사를 알리는 기한을 확인합니다. 계약에 30일·60일 등 특정 기한이 적혀 있을 수 있습니다. 모든 태국 콘도에 동일한 갱신 통보기한이 있는 것으로 생각하지 마세요. 통보를 누구에게 어떤 방식으로 해야 하는지도 함께 읽어야 합니다.

태국 민상법 제564조는 기간을 정한 임대차가 약정기간이 끝나면 종료되는 것을 기본으로 둡니다. 갱신 조항이나 다른 약정이 있는지는 별도로 살펴봐야 합니다. 집주인의 연락이 없다는 이유만으로 새 1년 계약이 시작됐다고 보기는 어렵습니다. 태국 법무집행국의 계약 만료 안내에서도 이 기본 원칙을 설명합니다.

실무적으로는 계약상 기한보다 여유 있게 조건을 물어보는 편이 좋습니다. 계약 만료가 임박해서 협상하면 대체 매물을 보거나 서류를 검토할 시간이 부족해집니다. 다만 “두 달 전부터 준비” 같은 일정은 준비를 위한 제안이지 모든 계약에 적용되는 법정기한은 아닙니다.

내 계획에 맞는 연장기간부터 정하세요

• 앞으로 1년을 계속 살 예정: 새 고정기간과 종료일을 적은 계약서 또는 갱신 합의서를 요청합니다.
• 몇 개월만 더 필요: 짧은 고정기간이나 월 단위 계약이 가능한지 묻고, 월세와 퇴거 통보기한을 함께 확인합니다.
• 한국 귀국·다른 도시 이사가 미정: 월세가 싸다는 이유만으로 긴 계약을 먼저 체결하지 말고, 중도퇴거 시 부담까지 계산합니다.

6개월 계약이 가능하다고 해서 언제든 나갈 수 있다는 뜻은 아닙니다. 종료일까지의 의무와 중도퇴거 조건을 따로 확인해야 합니다. 반대로 월 단위 계약도 통보 없이 바로 나가는 방식이라고 단정하면 안 됩니다. 기간이 짧아진 대신 월세가 오르거나 포함 서비스가 달라지는지도 보세요.

월세가 오르면 ‘한 달 차이’와 ‘계속 살 총비용’을 같이 봅니다

가령 월세가 20,000바트에서 21,000바트로 오르면 추가 부담은 월 1,000바트, 12개월 기준 12,000바트입니다. 이는 계산 예시이며 태국 콘도의 평균 가격이나 표준 인상률이 아닙니다. 실제 비교에는 주차비·인터넷·에어컨 관리비처럼 달라지는 항목도 더해야 합니다.

다른 집으로 옮기는 비용도 함께 적어보세요. 이사·청소·인터넷 이전 비용은 실제 지출이고, 새 보증금은 당장 준비해야 할 현금입니다. 반환 가능한 보증금 전체를 생활비처럼 계산할 필요는 없지만, 기존 보증금을 받기 전에 새 보증금을 내야 한다면 자금이 잠시 두 곳에 묶일 수 있습니다.

주변 매물을 협상자료로 쓸 때는 같은 건물이나 비슷한 위치·면적·가구 조건을 비교합니다. 온라인에 남아 있는 오래된 매물의 표시가격만 보고 결정하지 말고 실제 계약 가능 여부와 포함 항목을 확인하세요. 새로운 집도 검토한다면 태국 콘도 장기임대 매물 찾기와 방문 안내를 참고할 수 있습니다.

협상은 월세 숫자 하나에만 매달리지 않아도 됩니다. 오래된 매트리스 교체나 미완료 수리처럼 실제 생활에 필요한 조건을 제안할 수 있습니다. 다만 제공되지 않은 혜택을 당연한 권리처럼 요구하기보다는, 비용과 거주 계획을 구체적으로 보여주는 편이 대화하기 쉽습니다.

재계약의 새 월세를 협의하는 것과 현재 계약기간 중 월세를 바꾸는 것은 구분하세요. 아직 기존 계약이 남아 있는데 바로 인상된 금액을 요구받았다면 적용 시작일과 계약상 근거를 먼저 물어보세요. 합의된 새 금액·시작일·납부계좌는 최종 서류에 함께 적어 기존 기간의 월세와 혼동하지 않도록 합니다.

태국 콘도 재계약 때 기존 보증금은 다시 내야 하나요?

재계약한다는 이유만으로 보증금을 다시 내야 하거나 자동 승계된다고 단정할 수 없습니다. 기존 금액 승계, 추가 납부 또는 기존 계약 정산 중 어떤 방식인지 합의하고, 새 서류에 기존 인정액·추가액·최종 합계와 반환 책임자를 명확히 남기세요.

보증금 처리는 다음 세 가지 상황으로 나누어 확인할 수 있습니다.

• 기존 금액을 그대로 승계: 납부한 금액과 새 계약의 보증금으로 이어진다는 내용을 서류에 적습니다.
• 추가 보증금 요구: 기존액·추가액·최종 합계와 요구 근거를 확인한 뒤, 추가로 낸 금액의 영수증을 받습니다.
• 기존 계약 정산 후 새 보증금 납부: 기존 보증금에서 무엇을 정산하고 실제 얼마를 돌려받는지 확인합니다. 반환받지 않은 돈을 이미 반환받았다고 서명하지 마세요.

예를 들어 기존에 40,000바트를 냈고 같은 금액을 계속 유지한다면, 새 서류에 “기존 계약에서 수령한 보증금 40,000바트를 이번 갱신 계약의 보증금으로 승계한다”는 취지를 넣는 방식입니다. 실제 서류에는 원계약 날짜·호실·납부 증빙과 새 계약의 당사자를 명확히 적습니다. 이 문장은 합의할 내용의 예시이며 계약 원문에 맞는 표현은 당사자가 확인해야 합니다.

보증금 인상이나 공제에 관한 규정은 임대 형태와 적용 법률에 따라 확인이 필요합니다. OCPB의 임대사업자용 표준계약 안내를 모든 개인 집주인 계약에 그대로 대입하지 마세요. 기존액과 추가액을 중복 송금하지 않는 것, 마지막에 반환할 책임자가 누구인지 남기는 것이 우선입니다. 퇴거 정산의 세부 절차는 태국 콘도 보증금 반환 안내에서 다룹니다.

새 계약서와 갱신 합의서, 어느 쪽을 써도 내용은 구체적이어야 합니다

여러 조건이 바뀌면 새 계약서가 읽기 쉬울 수 있습니다. 일부 조건만 바뀐다면 원계약을 특정한 갱신 합의서를 사용할 수 있습니다. 어떤 형식이든 무엇이 바뀌고 무엇이 유지되는지 확인하고 양쪽이 최종 서명본을 보관하세요.

1. 임대인·임차인 이름, 콘도명·동·호실과 원계약 날짜
2. 새 임대기간과 정확한 시작일·종료일
3. 새 월세, 납부일과 지급 계좌
4. 기존 보증금 인정액, 추가 납부액과 최종 보증금 합계
5. 공과금·주차·인터넷 등 포함·별도 부담 항목
6. 수리·가구 교체 약속과 완료 예정일
7. 중도퇴거, 계약 만료, 다음 갱신의 통보 조건
8. 바뀌지 않은 원계약 조항의 적용 여부

같은 집이라도 기존 가전 목록을 그대로 붙이면 이미 교체한 제품이나 과거 하자가 빠질 수 있습니다. 수리된 에어컨, 바뀐 냉장고, 기존 흠집을 현재 상태로 기록하세요. 콘도 고장·수리비 책임 안내에서 정리한 승인 메시지와 영수증도 함께 보관하면 좋습니다.

“곧 고쳐준다”는 약속은 설비 이름·작업내용·부담자·완료일을 남겨야 합니다. 생활에 큰 영향을 주는 하자가 있다면 수리 완료를 확인한 뒤 갱신할지 협의하세요. 합의되지 않은 월세 감액이나 비용 공제를 혼자 실행하기보다는 먼저 서면으로 정하는 편이 안전합니다.

만료 뒤 월세를 보내면 자동으로 새 1년 계약이 되나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 태국 민상법 제570조는 약정기간이 끝난 뒤 세입자가 계속 점유하고 집주인이 이를 알면서 이의를 제기하지 않는 경우, 기간을 정하지 않은 새 임대관계로 보도록 규정합니다. 기존 1년의 고정기간이 그대로 반복된다는 뜻은 아닙니다.

집주인이 이미 퇴거를 요구하거나 연장에 이의를 제기한 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다. 새 월세를 놓고 다투지 않으려면 금액도 명확히 합의해야 합니다. 태국 국세청이 공개한 대법원 판례에는 계약 만료 후의 임대관계와 인상된 월세의 서면 증빙을 다룬 사례가 있습니다. 그 판결을 모든 계약의 결론으로 적용하기보다는, 새 기간과 금액을 문서로 남겨야 하는 이유로 이해하는 편이 좋습니다.

만료일 이후 잠시 더 머물러야 한다면 임시 거주 종료일, 월세와 보증금 처리, 정식 갱신 여부를 따로 합의하세요. 송금 내역 하나만 남기고 “계속 살 수 있으니 괜찮다”고 넘기면 기간과 종료 통보를 둘러싼 오해가 생길 수 있습니다.

재계약 때 계좌나 집주인이 바뀌었다면

새 담당자가 보낸 메시지만 보고 계좌를 바꾸지 마세요. 기존에 알고 있던 집주인 연락처로 변경 사실과 계좌 명의를 확인합니다. 중개인이 대신 수납한다면 그 권한과 영수증 발급주체도 확인해야 합니다. 단순 담당자 변경과 소유자 변경은 구분하세요.

소유자가 바뀌었다고 안내받았다면 새 임대인의 권한과 기존 보증금 처리부터 확인합니다. 누가 얼마를 인정하고 누가 반환할지 새 당사자와 문서로 정리하세요. “새 사람이 알아서 돌려주겠지”라는 말만으로 추가 보증금을 보내지 말고, 소유권·임대인 지위나 보증금 책임이 불명확하면 관련 서류를 먼저 검토받는 편이 좋습니다.

집주인에게 보낼 때는 이 네 가지를 한 번에 물으면 됩니다

“현재 계약이 [종료일]에 끝나므로 연장 조건을 확인하고 싶습니다. [희망기간] 거주를 생각하고 있습니다. 새 월세, 기존 보증금 [금액]의 승계 여부, 달라지는 조건과 계약 초안을 보내주세요. [미완료 수리]도 갱신 전에 처리할 수 있는지 확인 부탁드립니다.”

답을 받으면 기존 계약과 새 초안을 나란히 놓고 비교합니다. 제목과 금액만 보지 말고 중도퇴거·수리·보증금 공제 조항까지 읽어야 합니다. 이해되지 않는 태국어·영어 문장은 서명 전에 번역하거나 검토받으세요. 계약 설명을 도와준 사람의 말과 실제 문장이 다르면 문서부터 바로잡는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

태국 콘도 재계약은 꼭 60일 전에 해야 하나요?

모든 계약에 같은 기한이 적용되는 것은 아닙니다. 기존 계약의 갱신·퇴거 통보기한과 통보 방법을 확인하고, 그보다 여유 있게 새 조건을 협의하세요.

계약을 연장하면 보증금 영수증을 또 받아야 하나요?

기존 금액이 새 계약으로 승계된다는 기록을 남기는 것이 좋습니다. 추가 납부가 있다면 추가액과 최종 합계가 확인되는 영수증·이체내역을 보관하세요.

만료 뒤 월세를 보내면 새 1년 계약이 시작되나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 민상법 제570조의 조건을 충족하면 기간을 정하지 않은 임대관계로 볼 수 있지만, 집주인의 이의 여부 등 구체적인 사실을 확인해야 합니다. 새 고정기간은 명확히 합의하세요.

한국에 돌아갈 수도 있다면 짧게 연장하는 게 낫나요?

짧은 기간이 계획에 맞을 수 있지만 월세 차이와 중도퇴거·보증금·통보기한을 함께 비교해야 합니다. 짧은 계약이라는 이유만으로 자유로운 조기퇴거가 보장되지는 않습니다.

서명한 뒤에는 이 자료를 한곳에 보관하세요

최종 계약서·갱신 합의서, 보증금 인정 기록, 추가 납부 영수증, 현재 가구·가전 목록과 미완료 수리 약속을 한 폴더에 모읍니다. 다음 갱신 통보기한도 달력에 적어두세요. 재계약을 마쳤어도 입주 당시 사진은 지우지 않는 편이 좋습니다. 오래된 하자와 새 손상을 구분할 때 필요합니다.

연장 여부를 판단할 핵심은 세 가지입니다. 새 기간이 내 계획에 맞는지, 계속 거주할 총비용이 합리적인지, 기존 보증금과 약속이 문서로 이어지는지입니다. 이 세 가지가 확인되면 월세 협상과 서류 검토가 훨씬 분명해집니다.

확인한 자료

2026년 10월 2일 기준 민상법 임대차 조항과 정부기관의 판례·표준계약 안내를 확인했습니다. 금액 예시는 계산을 돕기 위한 가정입니다. 실제 재계약·통보·보증금 조건은 계약 원문과 임대 형태에 따라 확인해야 하며, 소유자 변경이나 고액 분쟁이 있으면 서명·송금 전에 태국 법률전문가에게 자료를 검토받으세요.

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